2011年07月28日 经济视点报
        就在专家尚在讨论今年还会有几轮“加息”之际，“新国五条”横空出世，剑指土地市场。7月20日，国务院总理温家宝对土地管理的重点工作提出五项具体要求，被业内人士解读为“新国五条”。

 
       刚入下半年中央便把矛头指向土地市场用意何在？同时，增大保障性安居工程和普通商品住房用地供给量究竟有何深意？

       调控加码供给端

       中国指数研究院数据显示，今年以来，底价、低价成交贯穿整个土地市场。上半年，全国130个城市成交楼面均价为1061元/平方米，同比下跌20%；其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）同比下跌13%，且每月成交楼面均价均低于去年同期。

       同时，土地成交溢价率也较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地溢价率为19%，同比减少18个百分点。

       虽然上半年无土地新政推出，但楼市调控已波及土地市场。开发商资金回笼缓慢、市场预期较低、拿地热情不高，使整个土地市场长期处于低迷状态。而在这种情况下，土地违规违法行为却“势头强劲”，“种地不如种房”、“盖房不如囤地”的怪现象屡禁不止。

       如何让土地回归到健康发展轨道，达到楼市与土地市场和谐发展，土地调控预期强烈。

       刚进入下半年，国家便不断释放调控信号，首先公布土地问责结果，继而重申从紧货币政策和限购政策，并强化、扩大执行。

       “这些意味着房地产调控实已加码。决策层向房地产市场明示，打击通胀和调控房地产的态度及决心不变，政策不会松动，相反将进一步强化、细化政策执行，并可能继续出台针对性调控举措。强化土地调控，是至为关键而重要的。”上海财经评论员陈真诚说。

       河南财经政法大学房地产管理系教授刘社认为，“新国五条”与7月12日温家宝提出的“五条”遥相呼应。上半年政府一直在动用金融手段，而今从楼市需求端转向土地供给端，意在规范土地市场，保民生、平抑房价。

       土地供应“双增加”

       国土资源部土地利用管理司发布的数据显示，今年上半年全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，比去年同期增加了24%，但仅完成全年任务的21.6%。

       为保证今年1000万套保障性安居住房顺利建设，及整个“十二五”期间保障房能按预期开建，“新国五条”要求依法加快保障性安居工程用地供地速度的同时，提前做好明年用地供应的储备和预安排。

       郑州市国土资源局土地利用管理处副处长孙春雷告诉记者，近期已着手明年的用地工作，新划拨的3块经济适用房用地，均是为明年保障房建设做准备。

       中央之所以三令五申要地方政府保证保障房用地，在刘社看来，其这与“保障房用地供应的微利或赔钱”有关。她认为，今年保障房土地供应是硬性指标，土地财政收入因此大大下滑，所以地方政府不愿配合，借口缺钱、缺地，造成保障房建设推进缓慢。公开数据显示，今年上半年，全国130个城市土地出让金为7524亿元，同比减少5.5%，环比大幅减少37.6%。

       有业内人士指出，现在的中国房地产市场似乎正在走三年前的老路。由于2008年土地市场低迷，导致2009年供应跟不上，致使房价报复性上涨。尤其6月份销售量超预期反弹，引发房价反弹隐忧。

       在此“敏感”节点上，决策层指出在确保保障房用地供应的同时，还要采取多种措施增加普通商品住房用地供应。此举透露出决策层已吸取了教训，及时增加商品住房土地供应量，避免再次因供给跟不上需求的恢复，致使房价重新快速上涨。

       由于商品住宅用地要求推进双向定价、配建保障房，中央政府部门便有了“一箭双雕”之效。上海同策咨询管理张宏伟认为，土地出让前期就明确配建保障性住房的方式，是在商品房市场化的背景下，将保障性住房打包到整个土地出让环节，以此解决保障性住房供给问题。

       刘社认为，土地调控意在使楼市平稳下来，这是中央政府部门在调控死角所打的结实补丁。随着保障房建设的提速和住房供应结构的调整，商品房住宅调控政策适当放宽不会遥远。