物业费缴纳问题

　　目前，业主与物业公司之间多是通过物业服务合同来确定各自的权利义务内容的。物业服务公司的基本义务是提供一切合理的物业服务管理，而相对的业主则应对物业公司提供的服务支付合理的报酬。《物权法》80条对于物业费的缴纳也作出了相关规定，对建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的按约定，没有约定的按业主专有部分占建筑总面积的比例确定。所以，对于物业费的缴纳应该是没有很大争议。但是在现实中，经常有业主提出不需要有关物业服务，或者自己没有享受物业服务为由而拒绝缴纳物业费。针对这些问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”那么，在该解释正式实施后业主滥用权利，仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的将得不到法律的支持。这有利于建立健康的物业服务秩序，利于物业费纠纷的解决与防治。

　　物业公司解聘问题

　　物权法赋予了业主对建筑物及其附属设施的自主管理权。根据物权法81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。实践中，物业服务公司遭业主解聘后拒不撤出管理区域。如果业主不交物业费，物业服务公司诉至法院，法院还会以存在事实服务关系为由，判决业主支付物业费。这种现状严重影响了业主自主管理权的实现，导致物权法81条的虚设。为改变这种局面，司法解释规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”司法解释否定了以往一直存在的事实服务这个概
念，使得物业公司在遭到解聘后无理由再赖在小区不撤离，有利于物权法规定的业主自主治理权的实现。