2011年07月09日 观点地产网

        在2010年“国十条”与“国五条”失效之后，2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。

 
        时间已经过了五个月，但是调控效果如何？有报告显示，今年6月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。

        根据研究机构对北京等十大城市全样本调查数据：6月十大城市平均价格为15829元/平方米，与5月基本持平，同比去年6月上涨2.87%。

        具体来看，6个城市价格环比5月上涨，涨幅皆在0.5%以内；北京、成都等4个城市住宅价格环比下降，降幅均在1%以内。其中北京6月新房价格为22884元/平方米，较今年5月份环比微降0.13%。

        应该说，政策的初衷是遏制部分城市的房价涨幅，那么这一目标已经实现。至于某些人设想的房价大跌，根本无缘实现。

        近两日的新闻，第一，首套房首付成数提高的消息见诸媒体；第二，加息0.25个百分点。中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存贷款基准利率分别升至3.5%和6.56%。这是央行今年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。

        这是2011年年内第三次加息，一年期存贷款基准利率分别升至3.50%和6.56%，但在通胀形势下，利率仍为负数。

        本次加息，我认为对中小制造业融资成本产生影响，只是在目前的制造业融资基本依靠民间渠道的局面下，微小的提息，还不至改变市场形势。

        至于对楼市的影响，我认为微乎其微，这一点是与很多市场销售一线人士的看法不同。主要原因还是我最早说的一句话：本次调控的最大难点是消费者不相信房价会跌。

        更多的拐点论预期又一次付出水面，但是实际我们看到的市场情况是，只要是适当调价促销，消费者抢购潮自然产生。

        这是与08年完全不同的形势。有赖于自03年开始的不变的调控手段，人们已经不相信唱衰帮的楼市预测，反而是遏制部分城市的房价涨幅的声音越来越被消费者理解。当然，根本不具消费能力的人群指望房价腰斩，更有甚者，指望房价大跌80%的意淫，已经越来越被嗤之以鼻。

        目前业内外对于调控的认识越来越理性。那么，保持调控效果，已经越来越靠连续出台的新政策新手段。一旦调控手段对市场已经不敏感，那么，观望者将进场，这是不可改变的现实。

        同时我们能看到的是保障房困局以及土地供应的艰难，这都是影响楼市预期的主要方面。我们知道的是，预期影响消费者选择。

        当然，适当加大促销力度的房企，会在下半年的销售中，得到更大的实惠。降价促销更适合中小房企，单一项目在售的房企才是降价促销的主力。一线房企的销售业绩来自于全国市场，他们有扩张的压力，没有生存的压力。

        今年的国八条确实起到了应有的作用，但是时间过半，强弩之末的形势越来越显现。